פסק-דין בתיק רע"צ 34309-09-12

בפני בקשת רשות לערער על החלטתה של כבוד הרשמת תמי לוי יטח מיום 25/8/12 בתיק הוצאה לפועל 02-20620-07-1 בה קבעה הרשמת הנכבדה כי תשלום היטל ההשבחה לא יחול על קופת הכינוס. רשמת ההוצאה לפועל אף הורתה למבקשת להנפיק עבור כונס הנכסים את האישורים הנדרשים להעברת המקרקעין, בהתאם לסעיף 10 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965.

המבקשת טענה כי בפועל החבות בתשלום היטל ההשבחה נוצרת עם מימוש הזכויות במקרקעין, דהיינו במועד מכירת הנכס ומשכך על כונס הנכסים לשאת בתשלום היטל ההשבחה מקופת הכינוס. המבקשת טענה כי יש להבחין בין מועד היווצרות ההיטל לבין מועד היווצרות החובה לשלמו ומאחר ומועד גביית החוב נוצר עם מכירת הנכס, הרי שזוהי הוצאה שהינה חלק מהוצאות הכינוס. עוד טוענת המבקשת כי למעשה היטל ההשבחה הינו חוב החל על נכס המקרקעין עצמו ולא על בעליו ומשכך, אף מטעם זה על מממש הזכויות בנכס לשלם את היטל ההשבחה.

המבקשת הפנתה למספר פסקי דין בהם נידונה לטענתה סוגיה דומה: פש"ר 717/92 עו"ד אלי זוהר נ. עירית כפר סבא, פש"ר 1881/03 עו"ד איתן ארז נ. עיריית בני ברק ות"א 187152/02 (שלום ת"א) בנק לאומי נ. עיריית הרצליה. המבקשת הפנתה להוראותיו של חוק התכנון והבניה ואף לתקנות הרלבנטיות בדבר תשלום היטל השבחה וכן טענה כי היישום של הלכת קהילת ציון אמריקאית (בג"צ 199/98) אשר עשתה רשמת ההוצאה לפועל בהחלטתה, אינו נכון שכן הלכה זו נכונה למקרים של פירוק חברה בלבד ולא במקרה של כינוס נכסים כבמקרה אשר בפנינו.

עוד הפנתה המבקשת בעניין זה אף לעמדת היועץ המשפטי לממשלה בע"א 6369/05 טפחות נ. משרד המשפטים ולעמדת הכונס הרשמי בסיכומיו אשר הוגשו במסגרת ע"א 7345/08 עיריית פתח תקווה נ. עופר שפירא ולסיכומים המשלימים בע"א 9729/06 עיריית רעננה נ. עו"ד ישיבו אלון.

המבקשת עתרה אפוא לקבלת הבקשה, דיון בבקשה כבערעור וקביעה כי על כונס הנכסים לשאת בתשלום היטל ההשבחה מתוך קופת הכינוס, כמו גם ביטול חיובה של המבקשת ליתן אישור בהתאם להוראות סעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

המשיבים טענו כי אין מקום להתערב בהחלטת הרשמת הנכבדה נשוא הבקשה אשר בפני. לטענתם על אף שהסוגיה מונחת לפתחו של בית המשפט העליון , הרי שההלכה הנוהגת כיום הינה כי אין מקום לחיוב כונס הנכסים בתשלום חוב בגין היטל השבחה אשר הוטל בעקבות תכנית אשר אושרה טרם מינויו של כונס הנכסים. המשיבים מפנים לבג"צ 199/88 בעניין קהילה ציונית אמריקאית וכן לרע"א 2911/95 יוסף אברהם נ. עיריית רמת גן.

המשיבים הוסיפו וטענו כי התכנית במקרה דנן אושרה חמש שנים טרם מינויו של כונס הנכסים וכי חוב היטל ההשבחה אינו חוב המקים לבעליו מעמד של נושה מובטח ואינו בעל מעמד של חוב בדין קדימה ואף לו היה חוב בדין קדימה כי אז היה נדחה מפני נושה מובטח בעל שיעבוד קבוע.

המשיבים הפנו לפסיקה אשר לעיל  ופסיקה נוספת ענפה למדי, הקובעת לטענתם כי אין הועדה המקומית רשאית להתנות את מתן האישור לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בתשלום החוב בגין היטל ההשבחה וגביית החוב תיעשה בדרך הרגילה אשר תמנע העדפת נושה אחד על פני האחרים. המשיבים טענו כי הפסיקה אליה הפנתה המבקשת בחלקה אינה רלבנטית (דוגמאת פש"ר 384/93 כונס הנכסים נ. עיט ציוד צבאי, אשר אובחן מאוחר יותר בידי כבוד השופטת אלשיך עצמה בפש"ר 2172/03 מטרי נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה) ובחלקה הינה בגדר דעת מיעוט בלתי מחייבת. לחלופין, טענו המשיבים ובשים לב לכך כי הכונס לא היה צד להתדיינויות אשר נוהלו אל מול השמאי המכריע בעניין גובה היטל ההשבחה, כי הם שומרים על זכותו של כונס הנכסים לטעון כנגד גובה סכום ההיטל הנדרש בידי הועדה.

משכך, טענו המשיבים כי יש לדחות את בקשת רשות הערעור ולהותיר על כנה את החלטת הרשמת מיום 25/8/12, נשוא בקשת רשות הערעור.

דיון :

השאלה העומדת לדיון בפני הינה האם יש לחייב את קופת הכינוס בחוב היטל ההשבחה החל על הנכסים אשר בכינוס והאם רשאית הועדה המקומית להתנות מתן אישורי העברת הזכויות בנכסים נשוא הכינוס, בתשלום חוב היטל ההשבחה.

תחילה יש לקבוע מהו המועד ליצירתו של החיוב בהיטל ההשבחה. האם מדובר בחוב אשר נוצר עוד קודם למינוי כונס הנכסים, כטענת המשיבים, או שמא המדובר בחוב אשר נוצר עם מימוש הנכס כפי שטוענת המבקשת, או אז המדובר בחוב אשר נוצר לאחר מינוי כונס הנכסים.

לא יכולה להיות מחלוקת על קביעת פסק הדין ששני הצדדים ציטטו מתוכו כהלכה המחייבת בעניין קהילת ציון אמריקאית נ. יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה קרית אתא (ראה בג"צ 199/88 פ"ד מג' (1) עמ' 89), שם נקבע מפורשות כי המסקנה המתבקשת מהוראות התוספת השלישית היא שחובת תשלום היטל ההשבחה נוצרת ביום שנעשה המעשה אשר השביח את המקרקעין והעלה את שווים ובעניין שם, כמו גם בענייננו אנו, יום אישור התכנית.  יודגש ויצויין כי יום אישור התכנית במקרה אשר בפני, חל חמש שנים בטרם מונה כונס הנכסים לתפקידו.

בעניין זה של קביעת המועד הקובע ליצירת החיוב, ביקשה המבקשת לטעון כי פסק הדין בעניין קהילת ציון אמריקאית עוסק אך ורק בהליכי פירוק ואינו רלבנטי כלל לעניין הליכי כינוס נכסים במסגרת מימוש בטוחה, כבמקרה אשר בפני. אלא שטענה זו סותרת את אשר נקבע מפורשות בפסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 2911/95 עו"ד אברהם נ. עיריית רמת גן פ"ד נג(1) 218 מפי כבוד השופט טירקל לפיו כוחה של הלכת קהילת ציון אמריקאית יפה גם לגבי נושה או לגבי כונס מטעמו, הבא לממש משכנתא על נכס של החייב.

הנה כי כן, המועד הקובע ליצירת החיוב חל עוד בטרם מונה כונס הנכסים לתפקידו ולמעשה חמש שנים קודם למינוי כונס הנכסים.

נותרה לדיון השאלה האם ניתן בגין חיוב זה לחייב את קופת הכינוס. בעניין זה יפים הדברים אשר נאמרו לא אחת בבית המשפט המחוזי בתל אביב הן בתיק פש"ר 2163/03 עו"ד נרדיה מור נ. עיריית רעננה, בנק הפועלים ואח' (ניתן ביום 26/3/06) מפי כבוד השופטת קרת מאיר והן בידי כבוד השופטת שטופמן בבר"ע 1149/06 עיריית רעננה נ. עוה"ד עפרה אקרמן שוורץ (ניתן ביום 24/6/07), לפיהם כאשר החיוב בהיטל ההשבחה עצמו נוצר זמן רב לפני כינוס הנכסים, אין לחייב את כונס הנכסים בתשלומו כתנאי למתן האישור.

טוענת המבקשת כי הבנק אותו מייצג כונס הנכסים הוא הנהנה העיקרי מן ההשבחה ועל כן שומא עליו לשלם מתוך קופת הכינוס את היטל ההשבחה. לטעמה המדובר בחוב בדין קדימה וכאשר הלווה הבנק כספים כנגד מתן הבטוחה, חזקה עליו כי ערך בירור האם שולם היטל ההשבחה אם לאו ובאם העריך את הנכס כולל ההשבחה ואף נתן בהתבסס על כך את ההלוואה ללווה, הרי שהבנק "שם כספו על קרן הצבי". טיעון זה נדחה בפסיקה ונקבע כי אין להעניק לחוב בגין היטל השבחה עדיפות על פני חובות אחרים ואין בהוראותיו של סעיף 324 לפקודת העיריות על מנת ליצור סדר קדימויות אחר המעניק לחוב בגין היטל השבחה, דין קדימה. ראה בעניין זה פסק דינו של כבוד השופט שנלר בעניין ת.א. 6320/00 בנק לאומי לישראל נ. עיריית פתח תקוה (ניתן ביום 24.9.2002) וכן בעניין עו"ד נרדיה מור נ. עיריית רעננה הנזכר לעיל.

המבקשת ביקשה להתנות את מתן האישור להעברת הזכויות בהתאם להוראות סעיף 324 לפקודת העיריות בתשלום החוב בגין היטל ההשבחה. אף טענה זו נדחתה לא אחת בפסיקה ונקבע כי סעיף 324 דלעיל הינו אמצעי אדמיניסטרטיבי לגביה ואינו שייך לתחום הזכויות המהותיות. סעיף זה, כך נקבע, לא נועד ליתן בידי העירייה זכות מהותית ע"י הכנסה של חובות שאינם הוצאות כינוס, לגדר חוב מובטח וכך לגבור על זכות מהותית של נושה מובטח וכפי שנקבע בפסק הדין בעניין עיריית הרצליה נ. עו"ד טולדאנו (בר"ע (מחוזי תל אביב) 1625/08 "זאת גם לא באצטלה כי הדבר עולה בקנה אחד עם "שיקולי צדק" כאלו ואחרים" (ניתן ביום 25/2/09).  

המבקשת הפנתה לפסקי הדין השונים אשר ניתנו בידי כבוד השופטת אלשיך בעניין כונסי הנכסים נ. עיט ציוד צבאי (ראה פש"ר 384/93) ומאידך הפנו המשיבים לפסקי הדין בעניין מטרי נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה (פש"ר 2172/03) ולאמור בע"א 6189/04 עיריית אשדוד ואח' נ. דר' שלמה נס ואח'. דווקא במקום שבו הרחיבו הצדדים את היריעה במאוד, מצאתי כי ניתן לסכם ולאמר כי כל אשר נפסק טוב ויפה לנסיבותיו הוא ואינו סותר את ההלכות אשר צוינו לעיל בעניין קהילת ציון אמריקאית ובעניין עו"ד אברהם יוסף.